Real Estate Consultants

Terug naar nieuwsoverzicht

Prognoses vastgoedmarkt: van een zeepbel is nog geen sprake

De prijs van de woningen steeg vorig jaar stevig, maar van een zeepbel is nog geen sprake. Momenteel worden transacties uitgesteld tot na juni, als de registratierechten dalen. Dit gebrek aan stabiliteit is een potentieel gevaar.

De mediaanprijs van de appartementen in Vlaanderen is vorig jaar met 4 procent gestegen en die van woonhuizen met 3 procent. In die laatste categorie was er in het hele land zelfs een stijging met 5 procent. "Die stijging is sterker dan de voorgaande jaren", stelt de KBC-econoom Johan Van Gompel. "We zitten wellicht nog niet in de gevarenzone."

Over vijf jaar nam de prijs van appartementen met 13 procent en die van huizen met 11 procent toe. "Die evolutie is niet verbazingwekkend", noteert Eric Buyst, professor aan de KU Leuven. "Dit is zeker geen zeepbel, zoals er nu een ontstaat in Nederland."

Van Gompel wijt de prijsstijging, die ook blijkt uit de recentste cijfers van de Nationale Bank, aan de sterke economie. "We zien die tendens in heel Europa", klinkt het.

"In 16 van de 28 lidstaten zijn de woningprijzen vorig jaar met meer dan 5 procent gestegen. De fundamentele gegevens zijn goed, ook in België. Mede door de sterke banencreatie gingen de gezinsinkomens erop vooruit. Bovendien bleef de rente historisch laag en zijn er steeds meer huishoudens, mee gedreven door de gezinsverdunning."

Goedkoop geld
Hoewel hij een lichte rentestijging verwacht, denkt John Romain, de directeur van de financieel adviseur Immotheker Finotheker, niet dat er echte schokken in de maak zijn. "Banken bulken van het spaargeld, dat ze graag inzetten voor hypothecaire kredieten. Net omdat de banken over zo veel kapitaal beschikken, kunnen ze zelfs met een lage hypotheekrente veel geld verdienen. Die zal dan ook om die reden redelijk stabiel blijven."

Ook investeerders ondersteunen de woningmarkt. "In 2017 kochten beleggers 20 procent meer woningen dan dan het jaar ervoor", merkt Romain op.

"Ze vormen een stabiele factor. Een investering in een woning voor verhuur rendeert pas na tien jaar, omdat de instapkosten moeten worden gerecupereerd. Beleggers blijven dus graag voor een langere tijd in vastgoed actief. Zeker late veertigers, van wie de kinderen stilaan het huis uit zijn, willen investeren in een of twee appartementjes."

Buyst wijt de prijsstijging ook aan de betere kwaliteit van de, vooral nieuwe, woningen. "Door de betere isolatie is nieuwbouw duurder bij de aankoop, maar dat verdient de koper later terug in zijn energiefactuur. De stijging is dus wat hoger dan de inflatie, maar er is niks om zich zorgen over te maken."

Waarschuwing
De Nationale Bank doet dat wel. Ze dringt erop aan dat de banken voorzichtiger zijn in de kredietverschaffing, omdat ze een overwaardering van 6,5 procent vaststelt op de woningmarkt. Dat betekent concreet dat de Vlaming voor een appartement gemiddeld bijna 13.000 euro en voor een woonhuis meer dan 16.000 euro te veel heeft betaald.

KBC-topman Johan Thijs liet al verstaan dat hij de leningen wil beperken tot 80 à 90 procent van de waarde van de woning, met als argument dat de bank haar klanten in bescherming moet nemen.

"Als dit jaar en de komende jaren een gelijkaardige of nog sterkere prijsevolutie plaatsvindt, gaan we richting een zeepbel. Voorzichtigheid is geboden", stelt Van Gompel. "Vanaf 15 procent overwaardering wordt het gevaarlijk. We verwachten dat de prijsstijging dit en volgend jaar afzwakt naar zo'n 2,5 procent, een zachte landing. Dat is belangrijk, zeker omdat mensen zich almaar meer in de schulden steken om vastgoed te kopen. In ons land is de schuldgraad sterker toegenomen dan in de rest van Europa. Zo sluipt steeds meer risico in de markt."

Buyst is het niet eens met de waarschuwing van de Nationale Bank dat banken een meer rigide houding moeten aannemen. "Terecht besteedt de Nationale Bank aandacht aan de schuldfinanciering van de vastgoedmarkt", vindt hij.

"Voor 2008 was dat veel minder het geval, ook niet bij de ECB, en dat was een van de oorzaken van de vastgoedcrisis. Maar het beleid kan consistenter. De ECB lokt die schuldfinanciering uit. Ze stemt haar monetair beleid af op Zuid-Europa, waar de crisis nog sterke nawerkingen heeft. In Noord-Europa zien we her en der nieuwe vastgoedzeepbellen ontstaan door de extreem lage rente, die compleet passé is. De Nationale Bank zou beter hard op tafel slaan bij de ECB om dat beleid om te buigen. Een rustige, geleidelijke renteverhoging zou het kleine zeepbelletje in Belgisch vastgoed gestaag doen leeglopen."

Renteverhoging
Van Gompel verwacht dat de rente op staatsobligaties met een looptijd van tien jaar zal oplopen van iets minder dan 1 procent nu tot 1,7 procent eind dit jaar en 2,3 procent eind 2019. "Dat zal geen grote schokken veroorzaken", voorspelt hij. Als de rente scherper stijgt, is er wel een probleem.

"Als de beleggers plots de vastgoedmarkt zouden verlaten, kan dat de prijzen doen dalen. Als dat samenvalt met een economische terugval, kan dat de vastgoedmarkt zwaar treffen."

Lage registratierechten
Op middellange termijn is een schok niet ondenkbaar, meent John Romain. Dat heeft alles te maken met de verlaging van de registratierechten van 10 naar 7 procent, die de Vlaamse regering in juni wil toestaan voor gezinswoningen. De notarissen telden in het eerste kwartaal 4 procent minder woningtransacties in afwachting van de belastingverlaging. Immotheker Finotheker zag het aantal afspraakverzoeken de voorbije maanden afnemen met een vijfde. "Hoe dichter we de invoeringsdatum van 1 juni naderen, hoe sterker het uitstelgedrag", vreest Romain. "Er is zelfs een reëel gevaar van een destabilisatie van de vastgoedmarkt. De Vlaamse overheid moet opletten dat ze niet zelf een huizencrisis veroorzaakt"

Romain vreest een ernstige verstoring na 1 juni. "Plots zullen de kopers in actie schieten", verwacht hij. "De verkopers en promotoren weten dat er extra budget is en zullen die 3 procent doorrekenen in de vraagprijs. Naast een sterkere vraag, is er mogelijk een beperkter aanbod dat typisch is in de vakantieperiode. De verkoopprijs kan dan met meer dan 3 procent stijgen, wat het fiscale voordeel ongedaan zou maken. Dat geldt zeker voor de populaire prijsklasse van 200.000 tot 300.000 euro. Bovendien is het niet ondenkbaar dat een renteverhoging de belastingstimulus wegvaagt. Het is ook mogelijk dat de banken van de tijdelijke opstoot profiteren om de rente licht te verhogen."

Momenteel werken veel makelaars met een wederkerige aan- en verkoopbelofte, waarbij de verkoop wordt uitgesteld naar het moment van de authentieke akte, signaleert Stephan Coenen, de voorzitter van de Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen.

"Dat is niet zonder gevaar", waarschuwt hij. "Het document moet echt op maat worden gemaakt. Na 1 juni komt snel de zomervakantie, traditioneel een rustigere periode. Zo blijft eigenlijk alleen het najaar over om alle uitgestelde transacties te verwerken."

Coenen betreurt dat woningen van minder dan 200.000 euro worden vrijgesteld van registratierechten op de eerste schijf van 80.000 euro.

"Je zal maar de pech hebben dat je 201.000 eurp moet betalen. Dit zal ertoe leiden dat er in de toekomst verdacht veel woningen officieel verkocht zullen worden voor 200.000 euro en de rest van het betaalde bedrag onder de tafel wordt uitbetaald."

Bron: www.trends.be

Dit artikel delen op